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Após as mudanças anunciadas pela Caixa, o financiamento imobiliário ficou ainda melhor. Para quem sonha em realizar o sonho da casa própria, esse é o momento. Mesmo assim, é simular o financiamento imobiliário, pesquisar a taxa de juros financiamento imobiliário, além de ter certeza de que vai poder arcar com todas as despesas.

Reunimos algumas dicas de como conseguir o financiamento imobiliário e conquistar seu novo lar. Talvez o sonho de morar na Vila Ema não esteja tão longe assim. Confira a seguir.

Como funciona o financiamento habitacional?

Quando uma pessoa compra um imóvel, uma casa ou apartamento pronto para morar      novo ou usado pode financiar o pagamento. Os financiamentos são realizados pelos bancos, que pagam ao vendedor do imóvel a quantia que quem compra quer financiar. A partir daí, o comprador deve pagar o banco que quitou sua dívida.

Durante esse período, o imóvel fica ligado à pessoa que fez a compra, mas não pode ser negociado enquanto a dívida com o banco não é paga.

Condições de financiamento

Diversos bancos oferecem financiamentos. O que os diferencia são as condições de pagamento, como as taxas de juros cobradas, a duração dos contratos e quanto do valor do imóvel pode ser financiado. Por exemplo, até 2017, na Caixa financiamento imobiliário com melhores taxas, mas também há o Santander financiamento imobiliário, Banco do Brasil financiamento imobiliário, financiamento imobiliário Itaú ou ainda financiamento imobiliário Bradesco.

É preciso pesquisar com atenção. Utilize o simulador de financiamento imobiliário disponível em quase todas essas instituições financeiras, que nada mais é do que uma calculadora de financiamento imobiliário.

Depois de escolhido a instituição financeira, o primeiro passo é ir até uma agência e conversar com um gerente para iniciar as etapas que permitirão a liberação de dinheiro (crédito).

Documentos necessários

Nesse primeiro momento, será necessário entregar originais e cópias do RG e CPF (do casal, quando for o caso), dos comprovantes de estado civil e de renda (holerites, extratos bancários e declaração completa de imposto de renda do casal, quando for o caso).

Autônomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestação de serviços, declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria, recibo de recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por contador.

Além disso, trabalhadores rurais, ambulantes, diaristas, barbeiros, cabeleireiros, doceiras, entre outros que não tenham conta em banco, devem preencher uma ficha de cadastro sob orientação do gerente, que irá informar em cada caso quais são os documentos necessários.

A comprovação de renda do comprador indicará sua capacidade de pagamento das prestações, pois o valor delas não pode ser maior que 30% da renda familiar bruta.

Além disso, também é feita uma análise cadastral, que consiste na verificação de nome no Serasa ou no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito). Não havendo problemas, é aprovada a liberação de crédito com um período de validade que varia de acordo com o banco (o dinheiro não é liberado nesse momento).

Avaliação do imóvel

Depois disso, o banco, por meio de uma empresa, engenheiro ou arquiteto, realiza a avaliação do imóvel a ser financiado para confirmar o seu valor.

A partir daí, o banco elabora o contrato e pede que comprador e vendedor assinem o documento. O contrato deve ser registrado em cartório e levado à agência bancária. Depois disso, é liberado o crédito, e o vendedor é pago. Com isso, o comprador começa a pagar as prestações mensais para quitar sua dívida com o banco.

Tipos de financiamento

Há vários tipos de financiamento imobiliário. Um deles, para compra de casa ou apartamento novo ou usado, pode ser realizado com a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Há ainda a opção de financiamento direto com a construtora.

Financiamento pelo FGTS

O financiamento com a utilização de recursos do FGTS faz parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O valor do imóvel e o do financiamento têm limites que variam periodicamente.

Só podem participar pessoas com uma determinada renda familiar máxima, valor que varia de acordo com a região do país.

As taxas de juros cobradas nesse caso também são mais baixas que no SBPE, devendo obedecer a um limite.

Financiamento pelo SBPE

No SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), não há limite de renda. Além disso, quando o valor do imóvel financiado está nos limites do SFH, as taxas de juros não podem ser superiores a 12% ao ano. Quando o financiamento é realizado pelo SBPE, mas fora dos limites do SFH, essas taxas de juros podem ser maiores que 12%.

Financiamento com as construtoras

Os financiamentos feitos diretamente com as construtoras oferecem maior flexibilidade de negociação. Não há imposição de limites sobre os valores financiados, renda ou taxas de juros. Porém, nessa modalidade, existem riscos muito maiores para os compradores.

As empresas podem financiar a construção da casa ou apartamento com algum banco. Nesse caso, o imóvel comprado está hipotecado a esse banco. Isso significa que, se a empresa falir e deixar uma dívida com esta instituição financeira, o consumidor pode perder a casa.

Em alguns casos, o comprador quita o imóvel com a construtora, mas o bem continua hipotecado. Ainda que quitada a dívida, é importante exigir que a construtora tire o imóvel da hipoteca, se for esse o caso.

A comprovação disso, chamada certidão de ônus reais, pode ser obtida em qualquer cartório. Para retirá-la, é preciso informar o endereço da casa ou apartamento. Se a empresa falir, e o banco quiser o imóvel como pagamento, a certidão é o comprovante que o comprador tem para se proteger.

Além disso, a construtora pode falir antes do término da obra e deixar a pessoa que iniciou o financiamento sem imóvel. Por isso, antes de entrar em um financiamento deste tipo, é importante visitar outros empreendimentos da construtora e verificar se ela tem alguma irregularidade com a Justiça.

Entenda o que é a portabilidade de financiamento imobiliário

Se você está pagando pelo financiamento imobiliário em um determinado banco, porém, encontrou melhores condições em um outro banco, é possível fazer a portabilidade de financiamento imobiliário. Com isso, você consegue ter condições mais acessíveis, dependendo do novo banco que escolher.

Esse procedimento é liberado ao consumidor desde 2006, mas no início era um processo mais burocrático e tinha custo para realizar a mudança de banco. Mas, atualmente, a portabilidade financiamento imobiliário está mais fácil e, além disso, também não é permitida nenhuma cobrança para tal.

Regras da portabilidade de financiamento

1 – A portabilidade só pode ser feita para financiamentos de imóveis prontos

2 – Dá para renegociar o valor total da dívida e a taxa de juros

3 – O banco atual tem até dois dias para disponibilizar as informações para o banco de sua escolha

4 – Além disso, ele pode fazer uma contraproposta, mas dentro do prazo de cinco dias

5 – Não há um valor mínimo para transferência de financiamento imobiliário

A portabilidade de financiamento é vantajosa se você gastar menos no final. Ou seja, se os novos juros cobrados forem menores do que as taxas que você paga atualmente.

Custos do financiamento

Antes de decidir comprar a casa própria, é preciso ter certeza que terá condições de arcar não só com as parcelas, mas também com as diversas despesas que surgem na hora de adquirir o imóvel.

Ao fazer o financiamento, você terá que pagar pela avaliação do imóvel e pela análise jurídica, que, juntas, custam entre R$ 960 e R$ 3.900, segundo a Proteste. A maioria dos bancos permite financiar esses custos, mas o ideal é pagar à vista.

A análise jurídica checa os documentos e certidões do imóvel e do vendedor, para confirmar que não há débitos que possam comprometer a compra. A avaliação do imóvel confere as condições de saneamento e habitabilidade, para determinar o valor de mercado do imóvel.

Além disso, há uma tarifa mensal permitida por lei, que, no SFH, custa 25 reais por mês, o que significa 9 mil reais após 30 anos de financiamento.

Você terá, ainda, que pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), uma taxa sobre o valor do imóvel que varia conforme o município, mas normalmente é de cerca de 2%.

Em todos os contratos de financiamento, também é obrigatória a contratação dos seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos do Imóvel (DFI). O valor desses seguros é apurado mensalmente e cresce conforme a idade do proprietário e o valor do imóvel. Ou seja, a tendência é que o seu custo aumente ao longo dos anos.

Como aumentar renda para financiamento imobiliário

Muitas vezes, mesmo com a documentação em mãos – do comprador, do vendedor e do imóvel – há a possibilidade do financiamento não ser aprovado na análise de crédito.

Mas veja aqui algumas dicas que podem contribuir efetivamente para obter o desejado financiamento imobiliário:

1 – Mantenha o nome limpo e com crédito – antes de solicitar o financiamento, garanta que o nome esteja limpo, ou seja, que não haja nenhuma restrição nos serviços de proteção ao crédito (SPC, Serasa, entre outros). Abrir o cadastro positivo (uma espécie de currículo financeiro) da Serasa pode ser útil. E procure não ter dívidas de empréstimos ou outros financiamentos (para compra de automóvel, por exemplo) porque isso pode impactar na sua saúde financeira e, no limite, na capacidade de honrar mais uma dívida.

2 – Tenha recursos para dar de entrada – na medida em que o valor a ser financiado seja menor, a chance de ser aprovado é maior. Quanto maior for o montante a ser dado de sinal para a compra, melhor. Deve-se ter em mente que o valor da prestação mensal não pode ultrapassar 30% da renda disponível.

3 – Tenha uma conta no banco que conceder o financiamento – normalmente, os bancos oferecem taxas de juros melhores para quem tem relacionamento com eles. Portanto, faça simulações prévias e, se for benéfico para seu bolso, migre para o banco financiador.

4 – Gere renda – se a renda que gerar não for formal ou for oriunda de trabalho autônomo, procure depositar no banco todo o dinheiro que ganha e, se for o caso, mantenha os comprovantes de renda em fácil acesso. Declaração de Imposto de Renda e extratos bancários são aceitos como comprovantes de renda. No caso dos trabalhadores informais, registre-se como Microempreendedor Individual pois, além de ajudar na hora da análise de crédito, ainda conta com benefícios como aposentadoria e auxílio doença.

5 – Use o FGTS – quase sempre os recursos oriundos do FGTS estão disponíveis para a aquisição da casa própria. Caso tenha saldo, conte com ele para aumentar o sinal e diminuir o financiamento.

6 – Compare as condições oferecidas pelos bancos – cada instituição adota políticas e procedimentos específicos para a aprovação de crédito imobiliário. Pesquisar e identificar as instituições que melhor acolhem o perfil do postulante ao financiamento pode ser uma boa estratégia para ter o crédito liberado.

7 – Idade também é importante – a idade do mutuário pode afetar a aprovação ou não do financiamento. Segundo a legislação vigente, a idade limite para pagamento da última parcela do financiamento imobiliário é de 80 anos e seis meses.

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